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地产园林设计的成本如何控制呢
- 2019-07-16 -

地产园林设计具有一定的独特性,主要体现在:
1、园林景观具有多专业综合性。一般的一个综合性的园林绿化工程涉及了土建(包括土方)、给排水、景观照明、维修等多种专业, 实属“麻雀虽小,五脏俱全”。
2、园林绿化大部分的实施对象都是有生命的活体,靠“三分种植七分管理”。
3、园林工程建设在景观小品、植物配置等方面则更讲究艺术性。
4、园林景观工程往往是各项配套工程的后面一环,工期较紧、受自然条件限制、需现场协调配合的事项较多,不可预见因素也多。


广东园林工程造价控制工作主要分为5个阶段: 投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

一、投资决策阶段
主要是对景观进行产品定位:定品质、定风格、定功能和定特色。


二、设计阶段
尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大,一般只占建筑安装成本的 1.5%~2%,但对工程造价的影响可达 70%以上。成本不是优化出来的,而是设计出来的。
不同企业的价值取向差异大, 有的企业偏重硬质景观,设计以“硬质景观”为中心,硬景多,软景少。有的企业则更偏重软景,从投入产出效率角度而言,硬景造价高,而软景造价低。一些大型的住宅房地产企业均以软景为主。

建立景观的面积指标模型是保证景观品质、控制成本的有效手段。
首先是软硬景面积比,在景观中,软硬质景观造价相差很多,硬质景观单方造价一般是软景的两到三倍。通常是按照7:3或8:2控制。

其次是单项控制,在硬质景观中,按单方造价从高到底依次是: 建构筑物(门卫室等)、泳池、水景、高端铺装(森林绿等)、普通铺装(黄锈石、地砖等)。造价比约为15: 10: 5: 2: 1。所以硬质景观应主要控制建构筑物数量、泳池面积、水景面积、高端铺装面积、普通材料铺装面积等指标。

而软景中,同样的投影面积,乔木、灌木、草地的价格比约为10~15: 5: 1。特别是胸径20 cm以上的大乔木通常占了软景成本的50%以上。而同样的乔木因规格、品种不同,价格差异也很大。大面积草地、疏朗的空间,造价会较便宜。

设计建议标准化,对已经成熟的景观大样做法和材料品种等进行产品固化,以便节约设计时间和缩短采购周期。要建立通用做法图集,对车行道、人行道、基层、停车场、雨水口等常规做法进行规范化、标准化(如曾有碰到过同一个项目,分三期开发,结果三期的铺装基层做法各不相同)。

选取石材、地砖、防腐木、灯具、座椅、雕塑等景观要素常用的品种,建立图库,设计中至少90%要从常用材料或部品库中选取,这样可以极大地降低采购难度并且便于造价控制。也方便后续采取战略招标的方式,确定施工单位,既可以缩短采购周期,又能保证质量和供货进度。

别墅景观设计成本同样需要进行限额控制,比如单方不超过300元或500元之类,设计单位提交图纸同时提交成本估算,包括初步设计估算、扩初设计估算、施工图设计估算,以保证他们在投资限额范围内进行设计。在设计提交成本估算的同时,招标方或委托的咨询方也需同步进行估算,保证造价不超标。

例如:某项目的设计限额为350元/m2,景观面积16000m2,总价需要控制在560万元以内。在第1版扩初图时的估算价格为644万元,但随后进行设计优化,主要是对铺装及苗木规格进行优化,优化后的估算价格调整为520万元;在施工图设计时的预算造价为500万元,合同签订价格为478万元,施工过程中发生签证25万元,结算额为503万元。

景观工程在设计阶段的成本把控是成本控制很重要的一个环节,应从多个方面和角度控制。比如水景的设计,水景设计是把双刃剑,它可以使社区环境充满灵气,增添休闲气氛,营建初期美观、豪华,但水景需要较高的运行成本以及后期维护费用,很多水景在后期是不开放的,只剩下裸露的各种喷头或卵石,效果很不好。因此在营造水景时,要有长远考虑,不能图一时的亮点,设计中的水景面积在整体环境景观中所占比例不宜过大。

在房地产住宅小区的整体环境中,绿化种植占很大的比例,一般住宅区的绿化造价比率应在40%左右,高端住宅区甚至高达60%,绿化种植设计是否合理对于住宅区景观成本有较大影响。

 

三、招投标阶段
工程招标阶段是北京敏感的阶段,也是成本控制关键的阶段,园林景观工程规模小,技术难度低,而且安全风险与合同风险较小,故多数企业采用的是经评审的低投标价法,既公平合理,又能节省各方投入。

招标前,建议进行设计图纸会审,由设计、合约、工程、营销的各专业人员等对景观图纸进行审核,指出不合理之处,同时提出合理建议,以减少变更及签证发生几率,有效控制造价。比如:设计是否符合现场实际情况,是否有现场需要而漏设计的地方。

招标采购一般有几项主要工作:
1、确定适合招标项目的投标报价和承包方式。
对于景观工程而言,建议优先采用工程量清单计价的总价包干模式,对业主更为有利,这也是大多数企业所采用的模式。

2、编制完善的招标文件及合同。
2.1、明确招标范围。
有的招标图纸中存在但不属于招标范围的内容,或者招标方需要将图纸中的部分内容分包给其它单位,这样就需要在招标文件中予以清晰表述,尤其是对于需要分包给其它单位的情况,应将各个单位的工作完成交接面表述清楚,并宜选择容易计算清楚的节点作为工作交接面。

比如:土方(总包交付给景观的标高是多少。一般情况下,总包交付场地为景观完成面标高以下300mm,也有将土方全部划分给景观单位回填的,但景观回填土比总包回填土价格高,从成本角度考虑,土方应由总包回填);雨污水(是否为景观范围);苗木(是否有甲供苗木,如有甲供,苗圃的具体位置在哪里);垃圾桶、坐凳、儿童游乐设施等家具(由景观采购或其他分包采购);升降井、井盖(由景观施工或其他单位施工)等等。

交界面应清晰,对于容易出现设计盲点的项目也应予以注意,比如:
A、车库坡道出入口地面、墙面面层、与建筑相连的残破、台阶、架空层基础及面层(由于总包招标时,此部分设计深度不够,而且为了与景观风格相配合,多数企业将结构划分给总包完成,面层由景观单位完成);

B、建筑周边的排水沟或排水盲管(重点,经常出现漏设计情况,在多个项目中出现签证,且金额较大);

C、通风井或人防出入口的美化、空调机的美化(重点,经常漏设计,施工时发现需进行木质外包或种植植物进行美化)等等。这些项目是由景观完成或由总包或其他分包单位完成,如果在招标时不确定,施工时增加签证,就需重新核价,造成成本增加。

工期选择应合理,苗木是有生命的,施工季节对植物生长影响很大,按植物生存生长规律出发,正常施工季节是从3月中旬开始至5月初结束或者是10月中旬至11月下旬。苗木生长旺盛的夏季施工造成移植成活比较困难,尤其反季节栽植苗木难度大,运输防晒等环节成本高,技术措施要求严格,养护管理也要求更精细。因此,施工季节植物种植容易成活成本低,反季节种植不易成活成本高。

2.2、完善招标清单及招标文件。
即使采用总价包干方式,也应考虑到在工程实施过程中可能存在工程变更或签证而不得不重新核价的情况,因此应在招标清单建议列项详尽,多增加一些可能用到的零星工程量清单项目,比如:签证计日工(重点,经常出现);甲供苗起挖、运输、种植费;现场移苗的单价(重点,经常出现);破除混凝土、砖砌体;拆除花岗岩;垃圾外运;为开盘进行的现场摆盆花(重点,在多个项目中出现,且金额较大)。这些内容是一般景观工程施工过程中常碰到的签证项目,如果在招标中进行明确,在之后的核价中可减少一大部分争议。

在地产园林设计项目中,工程量清单大多采用清单形式。对综合单价的构成供应价和安装价。建议要求投标方提供综合单价分析表。硬景及机电工程分为主材费、辅材费、安装费、综合费(管理费+利润)、规费、税金等;绿化工程分为苗木采购费、种植费、养管费、综合费(管理费+利润)、规费、税金等。

苗木种植不同于硬质材料那样可以完全按图施工,苗木种植讲究搭配、因地制宜,现实施工中一般都是由施工单位自行调配,甲方工程师或设计确认,出现不满意的,再进行现场调整。所以苗木用图纸难以包干,都是按图结算为宜。
景观合同的工程量在编制时往往会缺少对景观工程特定的描述。比如:合同清单一般缺少对苗木胸径/地径起测点的描述,对丛生苗木规格的描述以及对苗木规格范围的描述、种植土厚度、整理用地的描述。

A、规范:表示苗木胸径为主干离地表面1.3 m处的直径,断面畸形时,测取更大值和更小值的平均值,但工程上常规取1.2高度的位置。

B、苗木地径:起量部位在距离地面10cm或30cm处,极个别品种起量部位为5cm,目前国内没有统一的标准。品种不一样起量距离有差别,地区不一样起量距离也不一样。在没有特别说明的情况下,一般认为地径起量部位在30cm处。

C、丛生的苗木一般是不测量胸径的,丛生苗木主要的参考标准是:苗木的蓬径以及苗木的高度这两个标准来衡量苗木质量的优劣。但对于已种植好的大树,测量蓬径及高度是有难度的,而且只有蓬径和高度很难估价,所以一般分支点低于50cm的,量30公分处;分支点低于30公分时,取1。2m处杆径,杆径之和乘以0。7即为丛生树的胸径,或者以大胸径加其余胸径之和的一半计算。

比如:某朴树有4个分枝,分枝点高度10公分,则取1.2米处杆茎测量,分别为12cm、15 cm、20 cm、30 cm,则此朴树的胸径为(12+15+20+30)*0.7=53.9 cm,或者为30+(12+15+20)*0.5=53.5 cm。

D、对图纸苗木规格的理解。比如胸径为20-22cm的香樟,可以理解为20.01-21.99cm属于此范围,也可以理解为20.01-22.99cm属于此范围。需在招标文件中明确,以免出现理解上的争议。

E、规范表示种植区现有土壤不适宜种植时,将表面换为种植土,换土厚度一般应为:深根性乔木1.5m,浅根性乔木0.9m,大灌木0.6m,小灌木0.45m,地被0.3m,草坪0.2m。工程上一般种植土厚度为0.3m,也有个别业主规定为0.5m。

F、规范表示整理绿化用地项目包含厚度<=300mm回填土。如果由其他单位回填到一定标高,景观单位负责对土方单位土方回填后的修正工作,包括对多余土方的挖运/外运、对不足土方的增补/回填,工作的范围深度在±300MM(含)以内仅按场地平整计算。

2.3、明确主要安装材料设备的品牌。
景观工程中安装所占比例较小,但对于以上材料,不同品牌或厂家的产品售价和质量差异都很大,在招标时预先做出规定有利于统一投标单位的报价水平并保证工程质量。

3、选择合适的中标单位。
地产园林设计涉及到的材料种类繁多,但很多材料用量不多,采购成本大,投标单位因来货渠道不同,报价悬殊较大。报价低的投标单位,有可能所选材料的品质较低,当然也有可能是投标单位苗圃有资源,因此,选择中标单位应在考虑低价的同时,应综合考虑各投标单位的苗圃、资金实力、管理水平等。

市场上同规格不同品相的苗木价格差异很大。如:姿态一般的P500的独杆金桂苗木价13000元左右,姿态好的P500的独杆金桂则为23000元/株左右。但如果投标单位有苗圃资源,事先进行囤货,好姿态的P500的独杆金桂成本也可能是13000元左右。

为了降低苗木成本,招标方如有实力,可以加强苗圃的建设,在苗圃囤积精品优质树木,不仅能大大的降低成本,还能保证项目品质。尤其是点景树,数量不多,但能决定效果,而且一般这种点景树不能单一用胸径或冠幅来确定造价,好姿态的点景树是同样规格姿态不好的苗木的几倍。施工单位在报价时,也对这种苗木的利润期望值也比较高。

4、建立长期战略合作伙伴的模式。
采用战略合作伙伴模式可以极大地降低工程成本、提高招标效率,促进企业的规范化经营以及产品标准化进程,但对于景观设计标准化水平要求很高。景观工程材料种类繁多,但用量不多,如果不进行深度的标准化设计,招标后无合同对应项目会很多,需要重新核价,造成比普通招标成本更高,所以要针对设计深度来决定是否使用战略合作模式。

 

四、施工阶段
地产园林设计工程施工阶段影响项目工程成本的可能性为 10%~15%,虽然节约投资的可能性已经较小,但浪费的可能性却很大,极易造成投资的超支。

签证及时审核,并检查落实情况,特别是隐蔽工程,在隐蔽前做好检查;如有苗木增减,需现场测量规格。

绿化工程施工与其他项目交叉多,经常会出现铺好的园路或种好的苗木被其他单位施工破坏的现象,要求施工单位规划好施工顺序,做好成品保护。现场工程师也要搞清楚破坏的责任单位,在出现返修或重新种植的签证上写明责任,成本核价时把需要给景观单位的钱从相应的责任单位中扣除(如:有个项目签证单过程中没审核,2年后结算,发现其中其他单位破坏苗木的签证单金额多达21万,但找不出责任单位,只好由甲方内部消化)。


五、竣工结算阶段
竣工结算审核是工程成本控制的后面一道关口,其重要性是显而易见的。
景观的竣工图都是由施工单位根据现场进行重新绘制或调整,但有时会出现施工单位并未按实际情况绘制,比如:某水池池底花岗岩实际为20厚,其绘制的竣工图表示为30厚(此种情况现场又很难核实);

又如实际现场苗木规格为胸径19cm,图纸苗木规格为20-22cm。因此,建议硬景竣工图直接在设计所发纸版施工图上进行修改(这样现场工程师就能迅速判断图纸与现场是否一致)或需要与原施工图进行比对;绿化图纸按现场由施工单位重新绘制,但审核时需现场测量苗木规格是否达到标准。

 

地产园林设计项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。优质的景观给客户带来的现场体验,直接提升房屋售价。因此在一定程度上增加景观投入,提升楼盘品质,能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应,当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位,下单意愿降低,反而不利于销售。由此看来,景观作为楼盘产品的附加值,必须以客户的现实需求为目标,量身定做,并根据景观效果制定合理的成本目标。

 

设计阶段的成本控制
地产园林设计设计方案决定了成本,而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式。大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多,楼间距较大,在中心形成集中成片的公共绿地,人工造景受到的约束较小,景观层次分明,中心突出,能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。
而洋房和别墅类项目,容积率低,建筑密度高,多采用行列式布置,楼间距小,绿地较分散,集中的公共绿地少,多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心,每一部分都显得零碎而平庸,这就要求每一部分都要作精品处理,成本分配也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地,建筑与自然山水融合,自身的景观条件非常优越,景观需要整理地形,引入观景线、透景线,让人造景观与自然景观融为一体,软景比硬景更占优势。

 

1、概念方案阶段成本控制
不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求下,成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区-组团”两级结构,一级景观节点通常为三个:主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心,由组团的数量确定;三级景观节点根据空间大小和服务半径,分散布置在宅间。在设计过程中,对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终,确保楼盘品质不走样。

景观成本中硬质面积小但造价高,一般占整个造价的50%左右,因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。根据实际调查和室外空间使用分析,硬质铺装面占景观面积20%为宜,因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动5%。

根据形式不同,水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底,高端石材装饰表面,并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高,应严格控制其数量。软质水景通常是根据场地内原有的水文条件,因地就势挖湖堆山而形成,也有纯人工造湖而形成的。这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯,具有防渗漏条件,水系自我净化能力强,单方造价低,景观效果好。在有可利用水源的条件下,应积极倡导。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外,雨水收集和中水回用将是水源的新选择。

景观塑造的是室外空间的性格,营造不同的空间,或郁闭或开敞,给人以不同的空间感受是它的目的。而空间限定离不开树木,尤其是大树。绿化的成本大部分都在于大树,同样面积的土地,一棵大树和一片草坪的成本比大约是8:1。因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果,也决定了成本分配是否合理。由于不同的树种,价格差异很大,这部分的成本在概念方案阶段需要有初步设想,扩初阶段可以根据苗木市场情况作动态调整。

2、深化方案阶段成本控制
根据地产园林设计任务书要求,景观设计师应根据现场条件和设计成果完成投资估算编制。
管理体系完善的地产公司可以建立知识资料库,所有经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库,详细信息包括:平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、周围环境描述。这将为新项目的投资估算提供现实依据。
深化方案投资估算与成本目标误差小于5%的情况下,进入审批程序,成本核算部针对投资估算进行复核,并提出下阶段设计指导意见,确保成本分配方案合理、有效。

地产园林设计方案决定了成本,而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案

3、扩初设计阶段
扩初设计是对方案的细节研究和落实。设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的CAD图纸,成本部核算部根据图纸核算工程量,检验景观设计是否满足成本要求。景观设计师根据成本部提供的工程预算,对具体的工程做法提出合理化建议,调整成本结构。
扩初阶段调整成本结构的中心思想是改变硬质部分的材料和工程做法,降低这部分的投入,确保绿化效果。

 ①硬质部分
石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关,同样的品种,进口的比国产的贵一倍。
砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍,陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高端楼盘中应杜绝普通水泥砖,即使是通体水泥砖,在使用一段时间后,也难免脱色的结果,耐久性差。
施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大,人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象,为避免泛碱影响观感,有点挂、干挂和密封三种处理方法。

 ②软景部分
同样,在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情,避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下,应该保证原设计要求。在限额成本下,调整次要景观树种,保证整体绿量。

 ③微地形处理
现代住区楼间大部分都有地下车库,70%的景观座落在地库顶板上,景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂,如果没有竖向设计就没有景观可言。那么,地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题。
根据研究,采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性,但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡,但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑,往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸,进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整,地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后,再调整结构设计将会带来不必要的麻烦,而且引起设计变更费用,对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。

4、施工图及招标准备阶段
在扩初成本指导意见下,施工图阶段对扩初设计进行深化,并完成水、电、结构设计、钢结构二次设计、雕塑小品二次设计。根据施工图要求,对材料部品选型定板。由景观设计师制定《景观材料与部品清单》,会同成本经理、景观工程师对材料确认封样,大规格苗木选型定样采用照片的方式,提交给材料采购部和现场施工。选型定板关系到实施效果,也是成本动态控制的关键。

在大规格苗木定样过程中,同规格的苗木价格也各有不同,跟树型、冠型、形态有一定的关系,这方面的影响每株可能超过千元。

施工阶段的成本控制
1、重视施工图纸交底
施工进场前,应由建设单位组织多方图纸会审,包括:景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。目的在于:完善图纸,防止缺漏项;明确施工边界,避免产生有争议的工程量;协调各专业,杜绝相关专业沟通上的盲点。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一,应作好记录。

2、严格执行设计变更审批程序
施工过程中,由于现场条件发生变化,需要变更设计。工程建设涉及多个专业,互为设计条件,并且关系到销售承诺。因此设计需要统筹考虑,出现某一专业的错漏项都会带来返工。采用分级审批可以有效缩短审批周期,不耽误工程进度。同时也能有效控制成本。

除了正常设计变更外,还应该对恶意变更提高警剔。部分施工单位这了竞标成功,做标书时刻意降低某些项目的价格,达到拉低工程总价的目的,这一现象在绿化工程尤为明显。中标后通过各种手段和借口,将利润低的苗木品种变更为合同中利润高的品种。应严加防范此种变更发生。

3、作好现场签证记录
成本部根据竣工图和现场签证记录核算工程量,必需充分认识工程签证对成本核算的影响。现场签证是合同双方在履行施工承包合同过程中,按照合同约定或经协商一致, 对施工过程中发生的各种费用、工期顺延、经济索赔等所达成的补充协议,是项目结算时增减工程造价的凭据,也是建设工程全过程造价管理的主要组成部分。重视施工中的阶段控制,加强施工过程中的签证管理,是提高投资效益的一条重要途径。

4、重视隐蔽工程
由于景观水电基本都是隐蔽工程,结算时无法进行复核。只能靠现场签证进行工程结算,而现场负责签证的人员为非水电专业,控制力度弱。
①让现场水电工程师参与签证,在专业上给予指导,
②对隐蔽工程签证的办理要注意时间性,能在隐蔽前就上报成本部,这样能够及时对其进行现场复核,有可能在办理签证时成本部就参与其中。
③能够绘制专业的景观水电图

5、重视甲供材核对过程中反馈的信息,完善成本控制
甲供材的控制一般采用以下方式:先由成本部和施工单位根据图纸等竣工资料进行计算,得出具体数量,开出甲供材领用清单,由施工单位认可签字后,流转到采购管理部,由施工单位和其核对平时甲供材领用情况,并有采购管理部对其超领等情况进行处理,并将有关情况反馈给成本部。

①能够直观的了解施工单位甲供材的领用情况,特别是“节约”情况的出现,值得我们分析

②“节约”情况的出现:a、会不会是什么施工程序取消,未在施工资料中反映,从而导致部分甲供材领而未用,出现了“节约”;b、甲供材如为签证数量,那么签证数量是不是有误,等等这些情况都值得我们分析,从而促进管理工作的不断完善!

 

总结:效果和成本是地产园林设计的两个重要评价指标,景观方案在决策过程中一直是在效果与成本之间找平衡。不能脱离成本谈论景观效果、评价设计方案,也不能撇开景观效果一味追求低成本。当前的市场情况更需要合理有效的成本管理,促使我们完善管理制度,向纵深发展管理体系,追求更专业、更卓越的精细化管理。

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